Konsep Dan Bentuk Jual Beli Tanah Adat

HUKUM TANAH ADAT

A. Pengantar

Bab kesepuluh ini menunjukkan pengetahuan kepada mahasiswa bahwa Tanah merupakan sesuatu hal yang amat sangat berharga di muka bumi ini. Tanah menjadi berharga lantaran fungsi dan manfaatnya, dan lantaran insan tinggal, hidup dan berkembang di atas tanah. Pada masyarakat modern permasalahan tanah kadang menyebabkan konflik dimana sengketa yang terjadi umumnya ialah sengketa terhadap kepemilikan tanah tersebut. Masyarakat adab sendiri jauh sebelum Indonesia merdeka dan mempunyai sistem aturan yang mengatur persoalan tanah, ternyata masyarakat adab telah mempunyai prosedur yang berkaitan dengan transaksi tanah adab itu. Seperti jual lepas, jual gadai dan jual tahunan. Modul ini menunjukkan pengetahuan kepada mahasiswa mengenai transaksi tanah adat.

B. Kompetensi Dasar 

Mahasiswa bisa mengetahui memahami hal-hal yang berkaitan dengan transaksi tanah adat.

C. Kemampuan Akhir Yang Diharapkan 

1. Mahasiswa bisa menjelaskan konsep transaksi tanah adat.
2. Mahasiswa bisa menjelaskan prosedur adab yang masih berlaku di Indonesia

D. Kegiatan Pembelajaran 

1. Pembelajaran diselenggarakan untuk memahami bahan 1 dengan pendekatan contextual Instruction 
2. Untuk bahan 1 mahasiswa mempelajari klarifikasi bahan mengenai konsep dasar aturan adab dan referensi faktual di Indonesia selama 60 menit. 
3. Selanjutnya selama 30 menit, mahasiswa di ajak diskusi dan tanya jawab.

E. Materi Belajar 

1. Transaksi-Transaksi Tanah 

a. transaksi tanah yang bersifat perbuatan aturan sepihak :

1. pendirian suatu desa
2. pembukaan tanah oleh seorang warga persekutuan

b. transaksi-transaksi tanah yang bersifat perbuatan aturan dua pihak.

Transaksi jual berdasarkan isinya sanggup dibedakan dalam 3 macam, yaitu :

1. menggadai
2. jual lepas
3. jual tahunan.

2. Pemindahan Hak Atas Tanah

Setiap subyek aturan baik sebagai pribadi kodrati maupun pribadi hukum, intinya mempunyai suatu kewenangan untuk memindahkan haknya atas tanah kepada fihak lainnya. Oleh lantaran itu, maka didalam masyarakat aturan adab dikenal pula proses pemindahan hak atas lingkungan tanah. Pemindahan hak atas tanah merupakan insiden aturan yang menyebabkan pemindahan hak dan kewajiban yang sifatnya tetap atau mungkin juga bersifat sementara.

3. Pengertian Jual Beli Tanah

Menurut aturan adat, maka jual beli tanah ialah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti, bahwa perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan di hadapan kepada adab yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum.

Dengan tunai dimaksudkan bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Oleh lantaran itu, maka tunai mungkin berarti bahwa harga tanah dibayar secara kontan, atau gres dibayar sebagian (tunai yang dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak sanggup menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar aturan hutang piutang.

4. Isi Jual Beli Tanah

Transaksi jual tanah mungkin mempunyai tiga isi (Menurut ter Haar)

1. Pemindahan hak atas tanah, atas dasar pembayaran tunai sedemikian rupa bahwa pemindah hak tetap mempunyai hak untuk mendapatkan tanahnya kembali setelah membayar sejumlah uang yang pernah dibayarnya : antara lain menggadai..., menjual gade..., adil sende..., ngajual janji atau gade...;
2. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai tanpa hak untuk membeli kembali, jadi menjual lepas untuk selamanya..., adol plas turun temurun, pati bogor..., menjual jaja...;
3. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai dengan perjanjian, bahwa setelah beberapa tahun panen dan tanpa tindakan aturan tertentu tanah akan kembali (menjual tahunan..., adol oodan....”)

5. Bentuk-Bentuk Jual Beli Tanah

a. Jual lepas

Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali. Menurut keputusan Mahkamah Agung tertanggal 25 September 1958, maka keterangan jual beli saja belum menjadikan pemindahan atau penyerahan hak milik.

Menurut Iman Sudiyat :

“Jadi keterngan tersebut sekan-akan harus diikuti pula semacam “levering”, sebelum hak milik tersebut berpindah”. Pertimbangan dari Mahkamah Agung adalah, bahwa dengan surat Notaris dan surat di bawah tangan serta yang disimpan pada Notaris yang dimaksudkan dalam putusan judex facti, walaupun didalamnya disebutkan bahwa fihak-fihak yang bersangkutan menunjukan menjual belikan tanahnya, namun belum lagi sanggup diterima bahwa bergotong-royong telah terjadi pemindahan atau penyerahan hak milik oleh yang dinamakan penjual kepada yang dinamakan pembeli.”

Biasanya, pada jual lepas, maka calon pembeli akan menunjukkan suatu tanda pengikat yang lazim disebut “panjer”. Akan tetapi didalam kenyataannya “panjer” tersebut yang merupakan tanda jadi, tidak terlalu mengikat, walaupun ada kesannya bagi calon pembeli yang tidak jadi melaksanakan pembelian tanah dikemudian hari (artinya “panjer” nya menjadi miliki calon penjual).

b. Jual gadai

Jual gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah kepada fihak lain (yakni pribadi kodrat) yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa sehingga fihak yang melaksanakan pemindahan dan mempunyai hak untuk menebus kembali tanah tersebut. Dengan demikian, maka pemindahan hak atas tanah pada jual gadai bersifat sementara, walaupun kadang kala tidak ada patokan tegas mengenai sifat sementara waktu tersebut. Ada kecendrungan untuk membedakan antara gadai biasa dengan gadai jangka waktu, dimana yang terakhir cenderung untuk menunjukkan semacam patokan pada sifat sementara dari perpindahan hak atas tanah tersebut. Pada gadai biasa, maka tanah sanggup ditebus oleh penggadai setiap saat. Pembatasannya ialah satu tahun panen, atau apabila di atas tanah masih terdapat tumbuh-tumbuhan yang belum dipetik hasil-hasilnya. Dalam hal ini, maka akseptor gadai tidak berhak untuk menuntut, agarpenggadai menebus tanahnya pada suatu waktu tertentu. Untuk melindungi kepentingan akseptor gadai, maka ia sanggup melaksanakan paling sedikit dua tindakan, yakni :

1. menganak gadaikan (“onderverpanden”) dimana akseptor gadai menggadaikan tanah tersebut kepada fihak ketiga. Dalam hal ini terjadi dua korelasi gadai, yakni pertama antara penggadai pertama dengan akseptor gadai pertama, dan kedua antara penggadai kedua (yang merupakan akseptor gadai pertama) dengan fihak ketiga (sebagai akseptor gadai kedua).
2. Memindah gadaikan (“doorverpanden”), yakni suatu tindakan dimana akseptor gadai menggadaikan tanah kepada pihak ketiga, dan fihak ketiga tersebut menggantikan kedudukan sebagai akseptor gadai untuk selanjutnya bekerjasama eksklusif dengan penggadai. Dengan demikian, maka setelah terjadi pemindahan gadai, maka hanya terdapat korelasi antara penggadai dengan akseptor gadai yang baru.

Pada gadai jangka waktu, biasanya dibedakan antara gadai jangka waktu larang tebus dengan gadai jangka waktu wajib tebus, ialah sebagai berikut :

• Gadai jangka waktu larang tebus terjadi apabila antara penggadai dengan akseptor gadai ditentukan, bahwa untuk jangka waktu tertentu penggadai dihentikan untuk menebus tanahnya. Dengan demikian , maka apabila jangka waktu tersebut telah lalu, gadai ini menjadi gadai biasa.
• Gadai jangka waktu wajib tebus, yakni gadai dimana oleh penggadai dan akseptor gadai ditentukan, bahwa setelah jangka waktu tertentu, tanah harus ditebus oleh penggadai. Apabila tanah tersebut tidak ditebus, maka hilanglah hak penggadai atas tanahnya, sehingga terjadi jual lepas.

Jual tahunan : 

Jual tahunan merupakan suatu sikap aturan yang berisikan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subyek aturan lain, dengan mendapatkan sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa setelah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui sikap aturan tertentu. Dalam hal ini, terjadi peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu. Menurut S.A. Hakim, maka jual tahunan bergotong-royong ialah sama dengan sewa tanah yang uang sewanya telah dibayarkan terlebih dahulu. Apabila jangka waktu yang telah ditetapkan berakhir, maka dengan sendirinya tanah itu akan kembali kepada pemeberi sewa.

d. Jual gengsur

Pada jual gengsur ini, maka walaupun telah terjadi pemindahan hak atas tanah kepada pembeli, akan tetapi tanah masih tetap berada ditangan penjual. Artinya bekas penjual masih tetap mempunyai hak pakai, yang bersumber pada ketentuan yang disepakati oleh penjual dengan pembeli. Mengenai hal sumbangan tanah, maka subyek aturan yang melakukannya harus benar-benar menguasai dan mempunyai tanah tersebut. Dengan menunjukkan tanah tersebut, maka hak iliki atas tanah akan berpindah seketika itu juga. Di Minahasa dan Sulawesi Selatan, misalnya, tanah pertanian mungkin diberikan sebagai tanda pengangkatan anak, atau mungkin sebagai jujur, dan seterusnya. Tanah-tanah tersebut kadang kala mempunyai nama yang menunjuk pada asalnya.

F. Evaluasi Belajar 

1. Latihan 

a. Soal 

Jawablah latihan soal di bawah ini 

1. Berikan referensi mengenai menganak gadaikan dan memindah gadaikan?
2. Apa beda jual lepas dengan jual tahunan?

b. Kunci jawaban 

Jawablah latihan di atas dengan singkat dan terperinci kemudian cocokkan tanggapan anda dengan rangkuman materi.

Share this post